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Proyecto: Vivienda Unifamiliar | Ubicación: Funes, Santa Fe | Año: 2021 | Superficie: 235 m²

La mayoría de los artículos sobre costo de construcción muestran un número y poco más. Acá mostramos un caso real, con fotos del proceso real de obra —no renders, no imágenes de stock— y el cálculo completo: cuánto cuesta construir, separado claramente de cuánto cuesta el terreno, actualizado a valores de 2026.

El lote de esta obra está ubicado en una esquina de Barrio Vida, con dos frentes: norte y este. Los propietarios llegaron a DOTT con un anteproyecto ya armado, pero orientado hacia el sur —es decir, pensado para una fachada que en este lote en particular no existe.

Con respeto por la propuesta inicial, desde DOTT se planteó un nuevo diseño que aprovechara correctamente la doble orientación norte-este del terreno. El cambio clave fue una doble altura en el área pública de la vivienda —el estar y el comedor—, que permitió potenciar la entrada de luz natural y aprovechar de manera óptima la incidencia del sol durante todo el día.

Esta casa se construyó con sistema tradicional húmedo reforzado: ladrillos, hierro y hormigón, con una diferencia importante respecto a una obra estándar. Los muros exteriores son dobles, con aislación de telgopor en el interior, de 30 cm de espesor total. En un clima como el de Rosario —de -2°C en invierno a 40°C en verano— esa cámara de aire actúa como barrera térmica real, reduciendo el consumo de energía en climatización durante toda la vida del edificio.

Los muros interiores se ejecutaron en ladrillo hueco de 12 cm. Los exteriores, en ladrillo común doble con cámara de telgopor.

La estructura resistente combina:

La climatización se resolvió en dos capas, porque no todos los ambientes tienen las mismas necesidades.

La combinación de ambos sistemas no es casual: los espacios de mayor circulación y doble altura se resuelven mejor con un sistema activo y de respuesta rápida; los dormitorios, con el confort sostenido que solo da la radiación desde el piso.

Bajo este rubro entra mucho más que ventanas y puertas: puertas exteriores de madera maciza, portón de garage, puertas interiores, mueble de living con biblioteca y centro de entretenimiento, cocina completa y todos los placares y muebles de baño. Todo diseñado en el mismo proyecto y ejecutado por el mismo carpintero, lo que garantiza coherencia estética y ajuste preciso a cada espacio.

Esto explica por qué este rubro pesa tanto en el costo total: prácticamente todo el equipamiento fijo de la casa está incluido acá.

El siguiente análisis corresponde exclusivamente al costo directo de construcción: materiales y mano de obra. No incluye honorarios profesionales, impuestos ni el valor del terreno —esos se muestran en secciones separadas más abajo, para que cada número se entienda por separado.

En una obra convencional de esta escala, el plazo estimado sería de 16 a 18 meses. El trabajo en barrio cerrado la llevó a 22 meses. Son 4 meses más de honorarios mensuales y de inflación sobre materiales pendientes de compra: un dato que hay que tener muy en cuenta al armar el presupuesto inicial.

Barrio Vida, como la mayoría de los barrios cerrados del Gran Rosario, tiene reglamento de construcción propio. Eso implica restricciones que impactan directamente en los tiempos de obra.

Cuando se suman todos los gremios —albañilería, yesería, instalaciones sanitarias, plomería pluvial, electricidad, pintura, colocación de pisos, hormigón llaneado—, la mano de obra representa el 45% del costo directo de la obra.

El honorario profesional —proyecto ejecutivo completo, dirección de obra durante los 22 meses y coordinación de todos los gremios— suele ubicarse entre el 12% y el 15% del costo directo de construcción, según la complejidad del proyecto y el nivel de involucramiento en obra. En este caso fue del 15%, acorde a una dirección de obra continua durante los 22 meses.

A eso se suman, por separado, los aportes obligatorios al Colegio (CAPSF, Caja profesional) y los gastos de gestión municipal: visados, impresión de planos, tasas municipales y certificado final de obra. Esos gastos representan aproximadamente un 2,7% adicional, y son independientes del honorario del estudio.

Para actualizar el costo de obra de 2021–2023 a valores de hoy, usamos el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) para Rosario y Santa Fe, que en junio de 2026 ubica el costo directo de un edificio tipo en $919.835 por m², con el dólar MEP de referencia en $1.510.

Esta vivienda tiene terminación alta —mármol, carpintería a medida, climatización mixta, doble muro—, por lo que aplicamos un factor de ajuste de +20% sobre el valor de referencia del edificio tipo (terminación media).

Para una casa de 235 m² como esta, esto equivale hoy a aproximadamente USD 227.000 de obra terminada. Este valor no incluye el terreno.

Un dato que rara vez se explica al comparar presupuestos: el valor por m² cambia bastante según quién construye. Esta obra se ejecutó con un contratista y gremios contratados de forma directa, coordinados por la dirección de obra de DOTT —no con una empresa constructora de estructura propia.

Esa diferencia tiene impacto real en el costo. Una empresa constructora con estructura propia agrega tres capas de gasto sobre el costo de materiales y mano de obra:

Sumando estos factores, el costo directo con una empresa constructora suele ubicarse entre un 20% y un 35% por encima del costo con contratista directo bien coordinado.

Pero esa diferencia de costo tiene una contrapartida real que hay que conocer.

Construir con contratistas independientes exige una administración y coordinación de obra mucho más activa y exigente. Las situaciones que aparecen con frecuencia cuando no hay una empresa constructora de estructura detrás.

Por eso la dirección de obra no es un servicio opcional en este modelo: es lo que hace que funcione.

En DOTT la administración de obra es compartida: las decisiones importantes las toma el propietario, siempre asesorado antes de cada una. Cuando empieza la obra, el equipo del estudio coordina contratos, materiales, avances y gremios con comunicación constante. Esa gestión es lo que convierte la diferencia de costo del 20–35% en una ventaja real y no en un dolor de cabeza

Construir una casa no empieza en los cimientos: empieza en la compra del lote, y ese costo no está incluido en ningún valor de "costo de construcción" por m² que se publica habitualmente —tampoco en el cálculo de arriba.

En los barrios cerrados de Funes, la mayoría de los loteos manejan tres tamaños estándar: 600 m², 800 m² y 1.000 m². Relevamos publicaciones activas en Barrio Vida, Vida Lagoon, Funes Town y Don Mateo, con valores entre USD 90 y USD 150 por m², según ubicación dentro del barrio, amenities y demanda.

Ver proyecto completo en: https://estudiodott.com/2-0-0

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En DOTT trabajamos hace más de 35 años. No diseñamos pensando solo en lo estético o en lo que está de moda: diseñamos pensando en la realidad de quien va a vivir o trabajar en ese espacio. Cada gasto de obra está registrado y comunicado, y asesoramos en lo que le conviene a cada cliente —no en lo que nos conviene a nosotros.

La primera reunión es sin costo y sin compromiso. Si tenés un terreno, un proyecto en mente, o simplemente querés saber si lo que pensás construir es viable con el presupuesto que tenés, escribinos.

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